Investir dans l’immobilier tente de plus en plus de Français, et encore plus en temps de crise, car la pierre est considérée comme une valeur refuge. Certains ont une épargne et veulent augmenter leurs revenus dès maintenant. D’autres envisagent d’anticiper leur retraite. Quelles que soient vos motivations, il est important (et même primordial !) de prendre en considération un certain nombre de paramètres, à commencer par la rentabilité ! Car, qui dit investissement locatif, dit d’abord retour sur investissement. Et, bien sûr, si vous envisagez d’investir plus particulièrement dans la Drôme, il est indispensable de se renseigner sur le marché de l’immobilier du département. Quelle ville choisir pour quel type de location ? Est-il préférable d’opter pour un bien neuf ou ancien ? Découvrez nos conseils.

Le marché de l’immobilier dans la Drôme

Depuis 2020, le marché de l’immobilier connaît une croissance dynamique dans la Drôme. Le marché locatif est stable, notamment à Valence où les prix de location varient surtout en fonction des quartiers et de la qualité du bien. Un studio ou un T1 (jusqu’à 30 m2) peut atteindre les 15 € par m2. Comptez en moyenne entre 9,5 et 10,5 € le prix du m2 pour des logements plus grands. Plus votre bien disposera de caractéristiques rares (extérieur privatif, calme, proximité des transports en commun et des commerces, décoration luxueuse…) plus vous pourrez le louer cher. Si à l’inverse votre logement présente moins d’atouts, vous devrez pratiquer un montant de loyer plus bas : mais potentiellement, cela vous permettra d’attirer un plus grand nombre de locataires.

Quel bien acheter pour de l’investissement locatif dans la Drôme ?

Le type de bien que vous allez acquérir dépendra de votre projet : budget, locataire ciblé, location à l’année ou non… Dans le pays Diois, l’achat d’une maison avec piscine est un bon investissement pour celui qui envisage la location touristique. En 15 semaines, vous obtiendrez une rentabilité à peu près équivalente à celle d’une année. Et de manière générale, les locations saisonnières s’abîment moins : le propriétaire peut régulièrement vérifier l’état de son bien et intervenir rapidement. Pour une location à l’année, optez plutôt pour un appartement. À l’achat, les prix sont plus abordables et la rentabilité au m2 est d’autant plus intéressante que le logement est petit. Cependant, privilégiez tout de même au moins un 3 pièces si vous ciblez des locataires plus stables.

→ Louer un appartement à des étudiants ou à des séniors

Consultez les biens situés dans les 3 plus grandes villes de la Drôme : Valence, Montélimar ou Romans-sur-Isère. Si vous ciblez des étudiants pour de la colocation, privilégiez une configuration d’appartement avec une cuisine commune et des grandes chambres pour l’installation d’un bureau. Plusieurs sanitaires seront appréciés. Pour une cible sénior, optez pour une résidence avec ascenseur si l’appartement se situe en étage. Dans tous les cas, les appartements proches des transports en commun et des commerces sont davantage prisés.

→ Louer un gîte pour pouvoir acheter la maison de vos rêves

La Drôme est également réputée pour la beauté de ses paysages et ses villages pittoresques aux pieds du Vercors. Cet environnement naturel et sauvage attire chaque année des touristes du monde entier. La ville de Crest est connue pour sa tour, la proximité de la vallée de la Gervanne et les gorges de la Roanne. Celle de Die bénéficie notamment d’une notoriété certaine grâce à sa Clairette et ses champs de lavande. Profitez de ces atouts pour négocier auprès de votre conseiller financier un crédit plus avantageux grâce à la location d’un gîte que vous détacherez de votre résidence.

Bien neuf ou ancien ?

Vous hésitez peut-être entre le charme de l’ancien et les garanties d’une construction neuve. En effet, acheter un logement neuf permet de profiter de certains avantages tels que :

des frais de notaire réduits ;
une exonération de la taxe foncière sur 2 ans ;
une réduction d’impôt grâce à la loi Pinel ;
une construction conforme aux normes en vigueur ;
une garantie décennale sur l’ouvrage.

Cependant, un bien ancien peut également présenter des atouts, notamment en termes de cachet et d’implantation. De plus, des aides à la rénovation existent. N’hésitez pas à prendre contact avec votre agent immobilier pour vous aider dans vos recherches.

Comment se faire une idée de la rentabilité de son bien ?

→ Louer un gîte pour pouvoir acheter la maison de vos rêves

Pour faire une estimation de rentabilité de votre logement locatif, vous devez diviser le loyer annuel de ce dernier par son prix et multiplier le résultat par 100. Par exemple, vous avez acheté votre appartement 150 000€ et son loyer annuel s’élève à 4 200€, après calcul (4200 : 150 000 x 100) vous obtenez le taux de rentabilité suivant : 2.8 %. Mais il ne s’agit là que de la rentabilité brute de votre investissement locatif.

→ Rentabilité nette de charges

Plusieurs paramètres extérieurs viennent se greffer sur ces éléments de calcul comme les charges. Du loyer annuel, il faudra retrancher la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur), les charges qui ne peuvent pas être imputées au locataire ainsi que les frais de gestion. Le calcul de rentabilité du bien est déjà plus affiné. Si l’on retranche du loyer annuel 600€ de taxe foncière, puis 10% de frais de gestion (420€) et 400€ de charges non récupérables, on obtient : 4200 – (600 + 420 + 400 = 1420€)= 2780€ correspondant au nouveau loyer annuel. Le calcul de rentabilité nette de charge est de : 2780 : 150000 x 100 = 1.85%. Il ne s’agit ici que du calcul de la rentabilité du bien locatif une fois toutes les charges déduites imputables au propriétaire investisseur.

→ Rentabilité nette nette

En ce qui concerne la rentabilité nette nette, elle fait apparaître non seulement la rentabilité d’investissement une fois toutes les charges déduites du loyer annuel, mais également les avantages fiscaux dus à la défiscalisation. Il faut prendre en considération le dispositif de défiscalisation auquel est assujetti le programme immobilier que vous choisirez.

Les 7 pièges de l’investissement locatif à éviter?

→ La précipitation

Il faut prendre le temps de réfléchir à vos objectifs avant de se lancer. Cela vous aide à bien définir le lieu où investir idéalement.

→ L’achat immobilier à distance

Même si les offres sont alléchantes et s’il s’agit d’un achat sur plan, mieux vaut se rendre sur place pour étudier la proposition immobilière.

→ Sous-estimer les frais annexes

Avant de conclure l’achat, ne rien omettre des dépenses à prévoir telles les sommes pour travaux, les divers impôts découlant du loyer à déclarer, etc.

→ Ne pas être suffisamment informé

S’assurer d’un bon retour sur investissement par la garantie de trouver des locataires.

→ Oublier que vous êtes investisseur

Ne pas oublier que ce qui prime c’est la rentabilité de l’achat et non le coup de cœur.

→ Surévaluer les loyers

Pour éviter de freiner la location ou la succession de locataires, inspirez-vous des loyers pratiqués par les agences immobilières du lieu de votre logement locatif.

→ Ne pas anticiper la suite

Avant de projeter un investissement locatif, quel que soit le dispositif, pensez que serez certainement confronté à des demandes de réfections de votre bien par vos locataires. Aurez-vous le temps ou pourrez-vous le faire ? Autant de questions qu’il faut se poser.

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