Plus-values immobilières et imposition : quelles sont les opérations concernées ?

Il convient de distinguer les plus-values immobilières qui sont soumises à l’impôt sur le revenu de celles qui font l’objet d’une exonération.

Sont soumises à l’impôt sur le revenu les opérations immobilières suivantes :

• Vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain
• Vente des droits liés à un bien immobilier
• Vente réalisée via une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
• Échange de biens, partage ou apport en société

Un éclairage doit être apporté à propos de la vente réalisée par les membres d’une SCI. Il s’agit ici des SCI soumises à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.

S’agissant des droits liés à un bien immobilier, nous pouvons évoquer le cas des servitudes. Un droit de passage payé par une société au profit d’une autre est un exemple de droit attaché à un bien immobilier.

Les trois types d’exonérations d’impôt

Des exonérations d’impôt sont accordées sous certaines conditions. Ces dernières sont liées en premier lieu à la nature du bien cédé.

Les opérations concernées sont les suivantes :

• Vente de la résidence principale et de ses dépendances : garages, aires de stationnement…
• Vente d’un logement qui ne constitue pas votre résidence principale si le prix de la vente permet d’acheter ou de faire construire votre résidence principale dans un délai de 2 ans
• Vente d’un droit de surélévation. Il s’agit d’un droit accessoire aux parties communes permettant à un syndicat de copropriété de construire pour gagner de la hauteur au-dessus d’un immeuble
• Vente d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 euros
• Vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans

Des exonérations liées à la qualité de l’acheteur sont également prévues.

C’est le cas entre autres si le propriétaire vend son bien à un organisme chargé de la gestion de logements sociaux ou à un opérateur privé qui entreprend des travaux de réalisation ou d’achèvement de tels logements.

Dans des cas spécifiques, la qualité du vendeur donne droit à des exonérations sous conditions de ressources.

Sont visés ici les individus percevant une pension de vieillesse inférieure à 10 988 euros par an en 2018 pour une cession réalisée en 2020, ceux qui logent dans un établissement social dont le revenu fiscal n’excède pas 25 839 euros, ou encore les personnes non résidentes en France.

Calcul de la plus-value et abattement

Le montant de la plus-value immobilière est égal à la différence entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de revente.

À condition de transmettre les justificatifs appropriés, le prix de revente peut être augmenté de certains frais :

• Charges versées au vendeur au moment de l’achat
• Droits d’enregistrement, frais de notaire. En cas d’impossibilité de fournir les justificatifs, un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat est retenu
• Dépenses de travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration

Des abattements, dont le taux varie en fonction du temps d’occupation du bien vendu, permettent de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu. À noter que plus le propriétaire détient son bien depuis longtemps, plus l’exonération d’impôt est importante.

Voici quelques exemples de taux d’abattement :

• Absence d’abattement pour un bien détenu depuis 5 ans ou moins
• Taux de 6 % pour 6 années de détention du bien
• 30% pour 10 ans
• Exonération totale à partir de la 22e année de détention

Taux d’imposition applicable

Le taux d’imposition applicable en cas de plus-value immobilière est de 19%. Si le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 euros, le taux de 19% sera complété d’un taux additionnel compris entre 2 et 6% en fonction du montant réel de la plus-value. La taxe ne concerne pas les ventes exonérées listées ci-dessus ni les ventes de terrain à bâtir.

Prenons l’exemple d’un vendeur qui réalise une plus-value d’un montant de 22 000 euros, propriétaire de son bien depuis 8 ans. Le taux d’abattement en vigueur est de 18%. Cela signifie que l’impôt sera calculé sur 82% du montant de la plus-value, soit 18 040 euros (22 000 * 0,82). Pour déterminer le montant de l’impôt sur le revenu, il faut appliquer le taux de 19%, soit 3427,60 euros (18 040 * 0,19).

Plus-values immobilières et prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur le revenu, les plus-values immobilières sont soumises à des prélèvements sociaux, la CSG (Contribution sociale généralisée) et la RDS (Remboursement de la dette sociale) à hauteur d’un taux fixé à 17,2%.

Il faut noter que les conditions d’exonération énumérées ci-dessus sont les mêmes que pour l’impôt sur le revenu. Ces prélèvements sociaux bénéficient également d’abattement, mais avec des taux différents :

• Absence d’exonération lorsque le bien est détenu depuis 5 ans ou moins
• 1,65% pour 6 ans de détention
• 8,25% pour 10 ans
• Exonération totale à partir de la 22e année

Reprenons à présent l’exemple du point 4), mais cette fois du point de vue du paiement des prélèvements sociaux. Le taux d’abattement pour un bien détenu depuis 8 ans étant de 4,95%, cela veut dire que les prélèvements sociaux seront calculés sur 20 911 euros (22 000 * 0,9505) au lieu de 22 000. En appliquant le taux fixe de 17.2%, l’impôt à payer s’élève à 3596,22 euros (20 911 * 0.172).

Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire qui vend un bien détenu depuis 8 ans en réalisant une plus-value de 22 000 euros devra s’acquitter d’un impôt global de plus de 7000 euros (3596 euros au titre des prélèvements sociaux et 3427 euros au titre de l’impôt sur le revenu).

Les formalités de déclaration

Le notaire est chargé d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale lors de la vente. Il réalise le calcul de la plus-value imposable, détermine le montant de l’impôt à payer, établit la déclaration et organise le paiement de l’impôt sur la plus-value auprès des services de la publicité foncière du lieu de vente.

Quant au propriétaire vendeur, ce dernier a l’obligation d’indiquer le montant de la plus-value immobilière lors de sa déclaration de revenus. Le cas échéant, la mention d’une exonération particulière devra être inscrite.