Les diagnostics immobiliers

La mise en vente d’un logement est obligatoirement précédée d’une dizaine de diagnostics immobiliers. Les documents relatifs à ces analyses doivent, dans l’idéal, être présentés au moment de la visite de votre bien et remis au plus tard au notaire lors de la signature de l’acte de vente. Ils sont nécessaires pour renseigner le potentiel acheteur sur l’état du bien qu’il prévoit d’acquérir.

Les coûts de ces diagnostics varient en fonction de la nature du bien à vendre et de l’expert qui effectue l’opération. Il est avantageux de confier la totalité des missions à un seul professionnel afin de profiter d’un prix forfaitaire. Le coût peut aller de 300 euros à 1000 euros.

Depuis janvier 2011, le DPE doit être fourni dès lors que vous publiez votre annonce immobilière. Par conséquent, il est important de faire réaliser les diagnostics dès que vous prenez la décision de vendre votre maison ou votre appartement.

La taxe foncière

La taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année. Si vous vendez ou achetez un bien en cours d’année, le vendeur (propriétaire au 1er janvier) demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière. Ainsi, la taxe foncière sera établie à son nom. Toutefois, lors de l’achat, l’acte de vente peut inclure un accord entre le vendeur et l’acquéreur sur une répartition « Prorata temporis » du paiement de la taxe.

Cet accord d’ordre privé peut permettre de répartir le montant de cette taxe entre l’acheteur et le vendeur en fonction de la date de transaction et figure normalement dans le compromis ou l’acte de vente.

Dans tous les cas, il est conseillé de bien lire cette convention afin de voir quels accords ont été définis.

L’état daté

L’obligation d’information due à l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété est strictement encadrée par loi. Lors de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive, un certain nombre de documents doivent lui être obligatoirement transmis.

Ainsi, le syndic doit fournir au notaire chargé de recevoir l’acte un « état daté ». Ce document va permettre de renseigner l’acquéreur sur les charges dont il devra s’acquitter dès son entrée en jouissance.

Ce document est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Que contient l’état daté ?
Cet état daté comprend trois parties (L 721-2 du CCH) :

1. Les sommes restant dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel.
   De manière générale, il s’agit de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter.
2. Les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur : il s’agit principalement des avances de trésorerie, lesquelles doivent lui être en principe remboursées.
3. Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget prévisionnel

En annexe, ce document doit mentionner les éventuels procès en cours.

La fiscalité sur la plus-value immobilière

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession Cette plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’abattements ou d’exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

La plus value nette imposable sera taxée au taux forfaitaire de 19% en ce qui concerne l’impôt sur le revenu et 17.20% en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Le remboursement du crédit

La majorité des Français a recours au crédit immobilier pour acheter son logement. Lors de la vente, la somme récupérée va souvent servir à rembourser par anticipation ce crédit immobilier. Une indemnité de remboursement anticipé est parfois due à l’organisme préteur. De plus, lorsqu’une banque accorde un crédit immobilier, elle peut parfois prendre une garantie hypothécaire qui lui permet de se prémunir contre les risques de défaillance de l’emprunteur. Dans ce cas des frais de mainlevée sont à prévoir.

Le prix de l’annonce immobilière

Pour les vendeurs qui décident de vendre leur maison par leurs propres moyens, il existe d’autres honoraires à prévoir, notamment ceux liés à la publicité : petites annonces, pancartes… Sur Internet, les sites spécialisés proposent des formules variées. Certaines sont même gratuites au départ, mais pour optimiser la visibilité de votre annonce, vous devez recourir à des services payants complémentaires. Vendre sans agence a ses avantages. Mais aussi ses inconvénients. Vous risquez de perdre énormément de temps à faire visiter vous-même votre bien à des gens qui n’ont finalement pas les moyens de l’acheter, car vous ne serez pas en mesure de faire le tri en amont.

Les frais d’agence

En collaborant avec une agence immobilière pour vendre votre bien, vous mettez toutes les chances de votre côté. Certes, elle percevra des honoraires qui seront déterminés par rapport au prix de vente, mais ce coût est moindre par rapport aux avantages qu’elle vous offre. Bien que certains établissements essayent de proposer des commissions fixes, la plupart d’entre eux proposent une tarification entre 3 % et 10 % de la transaction. Cette variation des honoraires est en fonction de la nature des agents, de la localisation de votre bien ainsi que de la conjoncture économique.

S’offrir les services d’une agence, malgré ses honoraires, vous évite de nombreux désagréments, comme le stress d’attendre la vente ou le temps perdu à faire visiter votre bien ainsi que la paperasse administrative. Vous avez l’assurance que le professionnel usera de tout son savoir-faire ainsi que de son réseau pour vendre votre bien rapidement et au bon prix.